Padilla Aguilar Abogados
¿Daños en tu vivienda? ¿humedades? ¿defectos constructivos?
¿TE SIENTES IDENTIFICADO CON ESTOS DAÑOS?
Es muy usual que las viviendas sufren daños de los que es responsable un tercero, siendo que el responsable puede ser un particular, una comunidad de vecinos o quienes han intervenido en el proceso de edificación (en caso de viviendas de obra nueva).
Ante estos problemas uno tiene que tener claro hacia quien dirigirse, averiguar la causa u origen del daño, su responsable y conocer qué plazo que tiene para reclamar.
Así diferenciamos:
DAÑOS COTIDIANOS (NO CONSTRUCTIVOS)
Daños en fachadas, paredes, humedades causadas por filtraciones de agua, daños por obras, daños por incendios, etc.
Lo principal será conocer “la causa” que ha provocado los daños, si no la tenemos clara deberemos contar con un perito especializado que se desplace a la vivienda e identifique el origen del daño, el responsable y localice y cuantifique las reparaciones a efectuar.
Una vez localicemos cuál es el origen del daño y su responsable iniciaremos, en primer lugar, una reclamación VÍA AMISTOSA. Para ello remitiremos una carta a los responsables para ver si asumen responsabilidad, si tienen aseguradora que les cubra y si están dispuestos a colaborar reparando los daños y efectuando los trabajos necesarios para que no se vuelvan a producir.
Debemos tener claro si los daños son continuados o no. Si se siguen produciendo debido a que el origen no está reparado serán daños continuados y por tanto NO TENDRÁ PLAZO DE PRESCRIPCIÓN, SON IMPRESCRIPTIBLES, por lo que podremos reclamar en cualquier momento. Sin embargo, si el origen se ha reparado, pero no nos han indemnizado ni reparado los daños que se provocaron en nuestra vivienda, tendremos PLAZO DE 1 AÑO DESDE QUE SE REPARÓ EL ORIGEN QUE LOS CAUSABA PARA RECLAMAR.
Ejemplo 1.- Tengo humedades en mi vivienda debido a filtraciones de agua causadas por la rotura de una tubería privativa de la vivienda superior y el vecino ya ha reparado su tubería.
En este caso, si el vecino de arriba ha reparado la tubería que provocaba las filtraciones, tendremos 1 año desde que se reparó esta tubería para reclamar me reparen o indemnicen por las humedades sufridas.
Ejemplo 2.- Mi vivienda es el último piso de un edificio y tengo humedades en el techo debido a las filtraciones provenientes de la azotea. No se encuentra impermeabilizada y la comunidad de vecinos no ha reparado nada.
En este caso, al ser los daños continuados por no estar reparado el origen, no prescribirá la reclamación, es imprescriptible mientras se sigan produciendo.
Si tras efectuar la reclamación vía amistosa esta no obtenemos respuesta favorable, nos veremos obligados a acudir a los Tribunales de Justicia para solucionar el problema.
DEFECTOS CONSTRUCTIVOS
¿Compraste una vivienda y tiene daños o defectos que no te habían comunicado?
En este caso el propietario podrá reclamar a quien se lo vendió, siempre que no se hayan cumplido los plazos previstos legalmente. En este caso también empezaremos, en primer lugar, con la reclamación amistosa, pero ahora será frente a las personas físicas o jurídicas que hayan intervenido en el proceso de la edificación.
Aquí los plazos son muy diferentes, viniendo estos regulados en la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, la cual establece, en su artículo 17, que “sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
- a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- b) Durante tres años,de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3. El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año”
Y, una vez manifestado el daño, empezará a computar el plazo de prescripción de dos años establecido en el artículo 18 la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, por lo que si el daño se manifiesta dentro de los plazos del artículo 17, se abrirá el plazo de dos años para iniciar la reclamación.
Por lo que si nos encontramos dentro de estos plazos tendremos derecho a reclamar, y si la vía amistosa es infructuosa, nos veremos en la obligación de acudir a los Tribunales de Justicia.
Si quieres que estudiemos tu caso y veamos su viabilidad, no dudes en contactar con nosotros. Resolveremos tus dudas.